Planning and Sustainable Urban Land use

Forskningsprosjektets målsetting er å bidra til økt innsikt i urbane tomtemarkeder og samspillet mellom markedskrefter, institusjonelle forhold og planlegging. Hensikten er å bidra til raskere realisering av målsetting om bærekraftig arealbruk. Transformasjonsområde er unikt mht. eiersituasjonen og markedssituasjon. I 8 av de 22 områdene som vi studerte var det en eier, som hadde kjøpt alle arealene av kommunen, fått dem overført fra et moderselskap eller kjøpt av private grunneiere. I de andre 14 områdene var eierskapet fordelt på mange foretak og enkeltpersoner. To steder gikk eierne sammen på frivillig basis og dannet et felles utbyggingsselskap. I de øvrige områdene utviklet hver eier sin tomt uavhengig av andre grunneiere i området. Et viktig funn i studien er at fler-eierskap ikke er til hinder for transformasjon Lov om planlegging og byggesak (PBL 2008) setter rammer for kommunens autoritet vis-a-vis grunneiere. Når det norske systemet sammenliknes med Tysklands system for byomdanning ser vi at kommunene i Norge har begrenset repertoar av virkemidler, og at muligheten som kommunene fikk i 2008 til å kreve urbant jordskifte ikke synes å være særlig egnet for formålet. Dermed er det all grunn til å tro at flereierskap også vil være gjeldene i den nærmeste framtiden. Fragmentert eierstruktur innebærer fragmentert finansiell struktur. Da er det nødvendig for kommunene å ta hensyn til eierstrukturen i områdeplanleggingen. Blant annet gjør lang implementering at planene må ha lang tidshorisont og være fleksible på forhold det råder usikkerhet om. Analysene viser at noen planmyndigheter har problemer med å finne egnet detaljeringsgrad i planene. Nødvendigheten av å lage planer som både ser området som en helhet og tar hensyn til at det er sammensatt av mange individuelle økonomisk enheter, aktualiserer planlegging gjennom dialog. Det er nødvendig at planmyndighetene klargjør detaljer om fellesområder og fellesinnretninger, inkludert kostnader ved å etablerere disse, for å kunne sikre like bidrag fra alle. Fragmentert eierstruktur krever med andre ord aktiv tilrettelegging fra kommunene. Transformasjon gir betydelige by-kvaliteter til alle byens innbyggere, ikke bare de som flytter inn i områdene. Planprosessen fastlagt i PBL 2008 bidrar i stor grad til dette. Transformasjon gir imidlertid også trengselseffekter som er negative for naboer og ofte også for byen som helhet. Med mindre dette handler om spektakulær forringelser, tenderer negative trengselseffekter til å bli oversett eller ignorert. Det er først og fremst representanter for sivilsamfunnet som tar opp denne type effekter, og deres rolle er formelt svak. Salgsprisene for nye boliger i transformasjonsområder er noe lavere enn for tilsvarende enheter i små innfyllings-prosjekter. Til tross for at kjøperne av boliger i de første byggetrinnene flytter inn i uferdige omgivelser og må påregne byggestøy i mange år, selges de første boligene for samme pris som de siste, alt annet likt. En mulig forklaring er at de best beliggende delene bygges ut først, og støttes av markedsføring og visualiseringer når de legges ut for salg. En annen forklaring knytter seg til det faktum at hvert utbyggingsprosjekt er en individuell økonomisk enhet med egne budsjettmål og framdriftsplaner. Dersom prosjektet selger godt i de første trinnene og budsjettmålene nås, kan utbyggere bevisst la være å oppjustere prisen på senere trinn, for heller å få et raskt salg og dermed en rask avslutning av prosjektet. Uansett viser analysen av inntekter fra transformasjon at disse er noe lavere enn for andre utbyggingsformer. Analyser gjort innenfor prosjektet antyder at boliger bygget gjennom transformasjon bidrar til å øke heterogeniteten i det aktuelle lokale boligmarkedet. Det betyr at boliger fra transformasjonsprosjekter ikke bare har en ren tilbudsside effekt igjennom flere boliger til salgs men også gir endret markedsdynamikk på grunn av økt heterogenitet. Transformasjon påvirker byens biologiske mangfold og økosystemtjenester. En kartlegging av områdene viste at langdrøye transformasjonsprosesser gir midlertidige «frie» områder som koloniseres av planter og dyr. Antall plantearter er imidlertid ofte lavt, særlig i bykjernen der det er mest asfalt og bygninger, og lite grøntareal. Vår kartlegging viste høy forekomst av svartelistede plantearter (forekomster i over 40% av områdene). Svartelistede arter utgjør en trussel mot hjemlige arter og anses om negativ for byens biodiversitet. Innenfor prosjektet ble det gjennomført en beboer-styrt kartlegging av enkelte arter i byen (piggsvin). Kartleggingen viste at artsmangfoldskartene ikke er oppdatert: når byens bygde miljø endres, endres arters utbredelse og lokalisering. Kart har i dag ingen datostempling, selv ikke for arter der endring er velkjent. Bruk av utdaterte kart kan både føre til at svartelistede arter ikke oppdages og artsmangfold overses.

The proposal departs on the political objective of compact urban development. It studies the role of new plan-related instruments in the Norwegian Planning Act in handling compact city challenges. Compact city development is seen as the most sustainable urban growth model internationally as well as in Norway. Transformation and reuse of grey- and brown fields into higher density land use has for more than 20 years been regarded as important for researching a sustainable development. However, there are s till central located underdeveloped areas in our cities. Why are these urban areas still underdeveloped, despite high land values and despite being earmarked for development in municipal master plans? These areas are often dominated by small industrial es tates and scattered buildings of many kind, they often consist of many different plots and multiple ownership. The research proposal departs on the problems of redeveloping these areas. It draws on planning theory, market theory and collective action theo ry in order to build a theoretical base for analysing this aspect of urban development. The different theories are to a little degree put together. The project also assesses the phenomena empirically with case studies, analysis of land use registers and s urvey. The aim of the project is to reach a deeper understanding of urban development mechanisms, but also to contribute to the design of planning instrument. The proposal is designed to view the Norwegian urban governance challenges in an international perspective. We will contrast the planning system, instruments and practises for handling urban land dynamics to similar systems and practises in UK, Netherlands, Germany and Poland. The project will facilitate academic discussions between the Norwegian research team and an international research group/panel consisting of international researchers. These international colleagues are distinguished contributors to academic discussions on urban land development.